房价下跌，买家毁约，卖家是否有权索赔“差价”？
作者｜张茂荣
房地产争议解决专家、粤湾律师事务所主任、首席律师
主攻：房地产大要案（重大、疑难、复杂房地产纠纷）、各类小产权房（历史违建、农民楼、厂办物业等）拆迁争议解决
近日，有中介朋友与笔者沟通买家支付50万定金后弃定毁约，房价从1375万跌到1150万没人要，业主是否有权要求买家继续履行合同或者索赔房价下跌差价的问题合约差价。
单从法律角度来说，合同签订后即有法律效力，任何一方违约，对方均有权要求其继续履行，具体到二手房买卖：房价暴涨，卖家毁约，买家有权一次性付款要求卖家继续履行合同；房价暴跌，买家毁约，合同约定一次性付款情况下，卖家当然也有权要求买家继续履行合同合约差价。
然具体到实践层面合约差价，绝大多数买家没有一次性付款履行合同的能力，且合同约定付款方式多为按揭付款，法院可能会考虑到判决后难以执行而审慎判决继续履行（理论上也可以判决买家一次性付款后强制执行），加之继续履行诉讼成本高，多数卖家更倾向于向买家索赔房价下跌差价，可否被支持呢？我们看一下上海的一个案例：
案例：陈国琴与刘士荣、李青凤房屋买卖合同纠纷上诉案
审理法院：上海市第二中级人民法院
案号：(2018)沪02民终974号
裁判日期：2018.02.22
基本案情：
2016年10月，原告陈国琴无购房资格签署买卖合同，以455万购买被告刘士荣、李青凤涉案房产，支付137万购房款后，因合同无法履行起诉返还，刘士荣、李青凤反诉要求赔偿房屋跌价的差价损失合约差价。
经法院委托评估，2017年10月总价为401万，下跌54万合约差价。
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上海宝山区人民法院一审认为：
本案系由于原告自身限购原因导致合同目的无法实现，违约方系原告......，理应向两被告赔偿其实际损失合约差价。现系争房屋房价已下跌，两被告主张房屋差价损失的请求，本院予以支持。
经上海百盛房地产估价有限责任公司评估，确定2017年10月20日时的系争房屋现状价值为401万元，对此本院予以确认......，但考虑到双方履行合同的实际情况，并结合兼顾公平、合理的民法基本原则，现本院酌情判决原告赔偿两被告损失40万元合约差价。
2017年11月20日判决：原告(反诉被告)陈国琴于本判决生效之日起十日内，赔偿被告(反诉原告)刘士荣、李青凤房屋差价损失40万元（其他判项略）合约差价。
上海市中级人民法院二审认为：
现确因陈国琴的购房资格问题致其不能取得银行贷款，进而不能继续履行双方签订的房屋买卖合同，陈国琴理应承担相应的违约责任合约差价。一审法院根据对系争房屋价值的司法评估结果，并综合考虑案情，酌情判定陈国琴赔偿刘士荣、李青凤房屋差价损失40万元，较为合理，可予维持。
2018年2月22日判决：驳回陈国琴上诉，维持原判合约差价。
《商品房预售合同》解除后合约差价，购房者无需再还贷！
张律说：买家有赔偿差价义务，卖家有及时止损义务合约差价。
1、房价下跌买家不买合约差价，差价可以认定为买家给卖家造成的损失，买家应予赔偿，这与房价暴涨卖家有权要求买家赔偿差价完全对应；
2、根据《民法典》591条规定合约差价，守约方有 采取适当措施防止损失扩大的义务，法院通常会以买家明示毁约或卖家知晓合同无法履行为时间节点，在此之前的房价下跌部分视为买家给卖家造成的损失，之后继续下跌损失通常认为与买家无关（法理依据是卖家可以另行出售止损）；
3、实践中合约差价，法院还会综合考虑交易的具体情况，结合公平合理原则，行使自由裁量权进行酌情，如上述案例，房价下跌54万，判决买家赔偿40万；
4、共同过错导致合同无法情况下，法院一般会以“ 各方都有过错的，应当各自承担相应的责任”为由，不支持一方赔付另一方差价损失合约差价。
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