超大城市“城中村改造”：投资规模预计超 2 万亿，如“货币化安置”将拉动地产销售
城中村改造交易所货币化安置，将拉动投资几何？
7月21日交易所货币化安置，国务院常务会议审议通过了《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，会议指出：
对于本轮城中村改造交易所货币化安置，国盛证券分析师何亚轩等人预计，大型城市城中村改造建安投资规模将超 2 万亿，如涉及货币化安置则有望拉动地产销售；
按照国务院于 2014 年下发的城市规模划分标准，城区常住人口 1000 万以上的城市为超大城市，城区常住人口 500 万以上1000 万以下的城市为特大城市交易所货币化安置。根据住建部于 2022 年 10 月公布的《2021年城市建设统计年鉴》，目前我国共有 8 个超大城市和 11 个特大城市，2022 年超大及特大城市累计房地产投资占全国的 37%。
城中村改造投资主要涉及两方面——房屋改造及配套设施重建、货币化安置等补偿费用交易所货币化安置。由于不同项目的补偿方案差异较大，难以估算，我们仅测算建安投资部分规模：
根据广州住建部披露，广州市约有城中村 272 个，对应0.2 个城中村/万人，假设其余超大特大城市城中村密度与广州一致，则累计需改造城中村 4085 个，单一城中村平均房屋建筑面积约 13 万平米（根据上海城中村数据估算），按 4000 元/平的成本测算，建安总投资预计达2.12 万亿元，假设整体改造周期为 8 年，对应年均建安投资约 2655 亿元，占超大特大城市 2022 年房地产投资总额的 5.7%交易所货币化安置。
同时考虑到部分项目可能涉及货币化安置，有望对地产销售形成一定拉动，并带动地产链景气迎来一定修复交易所货币化安置。
按照国务院于 2014 年下发的城市规模划分标准，城区常住人口 1000 万以上的城市为超大城市，城区常住人口 500 万以上1000 万以下的城市为特大城市交易所货币化安置。根据住建部于 2022 年 10 月公布的《2021年城市建设统计年鉴》，目前我国共有 8 个超大城市和 11 个特大城市，2022 年超大及特大城市累计房地产投资占全国的 37%。
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城中村改造投资主要涉及两方面——房屋改造及配套设施重建、货币化安置等补偿费用交易所货币化安置。由于不同项目的补偿方案差异较大，难以估算，我们仅测算建安投资部分规模：
根据广州住建部披露，广州市约有城中村 272 个，对应0.2 个城中村/万人，假设其余超大特大城市城中村密度与广州一致，则累计需改造城中村 4085 个，单一城中村平均房屋建筑面积约 13 万平米（根据上海城中村数据估算），按 4000 元/平的成本测算，建安总投资预计达2.12 万亿元，假设整体改造周期为 8 年，对应年均建安投资约 2655 亿元，占超大特大城市 2022 年房地产投资总额的 5.7%交易所货币化安置。
同时考虑到部分项目可能涉及货币化安置，有望对地产销售形成一定拉动，并带动地产链景气迎来一定修复交易所货币化安置。
民生证券分析师周君芝则预计交易所货币化安置，未来三年，城中村改造投资或每年在 1 万亿左右：
城中村改能够撬动多大投资规模，目前尚未可知交易所货币化安置。我们从两个维度尝试给出参考数据。目前已有 11 个城市公布十四规划期间投资规模 4.4 万亿。按照这一节奏，预计 2023-2025 年，21个特大超大城市每年城中村改造投资规模或在万亿元。
第三方数据显示，2019-2021 年城中村改造规模都超万亿，只是 2022 年有所降温交易所货币化安置。
我们综合上述口径，预计未来三年21个超大特大城市城中村改造投资或每年 1 万亿交易所货币化安置。
城中村改能够撬动多大投资规模，目前尚未可知交易所货币化安置。我们从两个维度尝试给出参考数据。目前已有 11 个城市公布十四规划期间投资规模 4.4 万亿。按照这一节奏，预计 2023-2025 年，21个特大超大城市每年城中村改造投资规模或在万亿元。
第三方数据显示，2019-2021 年城中村改造规模都超万亿，只是 2022 年有所降温交易所货币化安置。
我们综合上述口径，预计未来三年21个超大特大城市城中村改造投资或每年 1 万亿交易所货币化安置。
国盛证券分析师：何亚轩（S0680518030004）、程龙戈（S0680518010003）、廖文强（S0680519070003）、杨涛（S0680518010002）
民生证券分析师：周君芝（S0100521100008）
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